花旗半年内上调宝龙地产（HK.1238）目标价接近6成

　　2016年9月29日，花旗发布研究报告称，鉴于宝龙地产(HK.1238)在收获战略重心的转移和原土地储备的强势突出表现，维持其“买入”评级，上调目标价至3.1港元，反映土地价值上升和新的ACQ高资产净值。环比8月目标价2.5港元，此次上调幅度达24%;而与今年3月的目标价1.95港元相比，上调幅度已接近6成。

　　土地储备丰富，持续深耕长三角

　　花旗报告中提到，宝龙近期拍得的上海闵行的地块，溢价很低。苏州40多万平方米的合营项目也是一个利润丰厚的项目，这些进一步证明宝龙敏锐的土地储备。到目前为止，高质量收购保证毛利率维持在33%以上。

　　结合“以上海为中心，深耕长三角”的发展战略和“1+5+N” 拿地策略，宝龙今年在土地市场收获颇丰，至9月已新增9幅土地，其中8幅位于长三角，至此宝龙在长三角地区布局的项目也增至34个。宝龙地产近期正在积极调整组织架构，推行事业部制管控模式，尝试寻找优质住宅项目进行开发和打造，以优化公司投资结构，为公司提供新的利润增长点。

　　资金结构不断优化，融资成本持续下降

　　宝龙近期成功于2021年到期、票息为4.875%的2亿美元优先票据。市场反响踊跃，获得超过3倍的认购，有效订单近7亿美元。美元优先票据的低位票息将保障宝龙地产进一步削减利息成本、持续增强企业的资本实力。近年来，随着宝龙地产的业绩不断提升、综合规模不断扩大，融资成本亦随之逐年降低，今年上半年新增的平均成本更降至5.77%。

　　融资成本的持续下降和盈利能力的不断提升，进一步提振了宝龙地产在资本市场的表现。宝龙地产总裁许华芳表示，宝龙是注重价值经营的企业，追求稳健且快速的发展，以确保项目盈间和股东利益及企业价值的最大化。

　　品牌价值逐年提升，宝龙发展新格局

　　9月，宝龙地产分别获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学研究所和中国指数研究院联合认证的企业品牌价值人民币73.59 亿元，主打产品宝龙广场的品牌价值达45.96亿元，并继续稳居中国房地产品牌价值排行榜十强;以及由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心认定的品牌价值79.15亿元。

　　基于“宝龙广场”品牌价值和影响力的持续提升，宝龙也积极探索商业新模式，促使轻资产项目落地。继与义乌翔云旗下的义乌佛堂宝龙广场项目达成商业经营管理委托及顾问服务协议后，宝龙地产加速轻资产模式，与重庆国盛基业投资有限公司达成商业经营管理委托及顾问服务协议，“宝龙广场”的品牌知名度和影响力在重庆及中西部地区将获得进一步提升。预计未来还将有更多轻资产项目落地。

　　宝龙在新一轮五年规划中明确提出转型“城市商业综合体运营商”，目前已运营商场达26个。在2017年还将有五个商场开业，未来三年预计能保持25%的租金复合年增长率，租金收入丰厚。

　　花旗连续上调宝龙地产目标价显示出业界及市场对宝龙地产的未来发展表示出高度认可。正如花旗在报告中所指出的，宝龙保持着20%以上收入年复合增长率，成长路径清晰可见。以低至6.2%的融资成本来提高投资物业业务，成本组合非常具有优势，估值可观、分红稳定，未来可期。